Cessione di leasing immobiliari: sopravvenienza attiva più «leggera» L’Agenzia precisa che occorre garantire la sostanziale equivalenza con la determinazione della plusvalenza da cessione del bene in proprietà
Si ricorda che, ai sensi dell’art. 88, comma 5, del TUIR, detta sopravvenienza risulta pari al valore normale del bene, assunto (secondo quanto chiarito dalla CM 3 maggio 1996 n. 108, § 6.11) al netto della somma dei due seguenti aggregati, opportunamente attualizzati:
- i canoni relativi alla residua durata del contratto;
- il prezzo stabilito per il riscatto.
Tenuto conto delle limitazioni alla deducibilità della quota capitale dei canoni di leasing immobiliare previste dall’art. 36, commi 7 e 7-bis del DL 223/2006 (conv. L. 248/2006), è stato appunto chiesto all’Amministrazione finanziaria come determinare la suddetta sopravvenienza.
Occorre riepilogare, brevemente, la richiamata disciplina. Il costo ammortizzabile dei fabbricati strumentali (per natura e per destinazione) deve essere assunto al netto di quello riferibile:
- alle aree occupate dalla costruzione;
- alle aree che ne costituiscono pertinenze.
Quanto sopra comporta che, se il terreno è acquisito anteriormente alla costruzione del fabbricato sovrastante, non occorre procedere ad alcuno scorporo. In questo caso, infatti, il costo dell’area (indeducibile) può essere agevolmente desunto dalla contabilità aziendale e i costi relativi al fabbricato sono integralmente deducibili.
Viceversa, se il terreno è acquisito congiuntamente al fabbricato, occorre distinguere a seconda delle modalità di contabilizzazione dei cespiti.
In caso di contabilizzazione separata del terreno e del fabbricato, il costo riferibile all’area è quantificato in base al maggior importo tra:
- quello esposto in bilancio nell’anno di acquisto;
- quello corrispondente al 20% (30% per i fabbricati industriali) del costo complessivo dell’investimento immobiliare.
In caso di contabilizzazione unitaria, invece, il costo riferibile al terreno (e, quindi, non ammortizzabile) è determinato attraverso la semplice applicazione al costo complessivo (costo che, quindi, è comprensivo della componente “terreno” e della componente “fabbricato”) delle predette percentuali del 20% o del 30%.
I limiti in questione si applicano anche alla quota capitale dei contratti di leasing immobiliare.
Così, fatto salvo il caso dell’acquisizione separata dell’area, ai fini della determinazione della quota indeducibile, occorre:
- in primo luogo, separare dal totale dei canoni di competenza la quota interessi (deducibile ai fini IRPEF/IRES ai sensi degli artt. 61 e 96 del TUIR);
- successivamente, sulla quota capitale, applicare le percentuali del 20% ovvero del 30%, per i fabbricati industriali.
Le quote indeducibili vanno ad aumentare il costo dell’immobile
La suddetta disciplina influisce anche sulla determinazione del costo fiscalmente riconosciuto dell’immobile, che risulta aumentato delle quote di ammortamento riferibili al terreno.Tale incremento rileva in sede di calcolo della plusvalenza o della minusvalenza realizzata in occasione della cessione del bene: come chiarito dalla circ. Agenzia delle Entrate 16 febbraio 2007 n. 11 (§ 9.5), infatti, la cessione genera un’unica plusvalenza (ovvero minusvalenza) pari alla differenza tra:
- il corrispettivo pagato;
- il costo fiscalmente riconosciuto dell’area (non ammortizzabile), comprensiva di fabbricato.
In pratica, le norme in esame prevedono la necessità di effettuare lo scorporo tra il valore del terreno e quello del fabbricato solo ai fini della determinazione della quota (riferibile al fabbricato) che può essere ammortizzata, e non anche ai fini della relativa plusvalenza (ovvero minusvalenza) da realizzo. Peraltro, la citata circ. n. 11/2007 nulla aveva precisato in ordine all’ipotesi dell’immobile acquisito in leasing e della successiva cessione del contratto.
Alla lacuna pone rimedio la risposta di Telefisco: l’Agenzia delle Entrate ha, infatti, chiarito che, al fine di garantire la sostanziale equivalenza fiscale tra l’acquisizione del bene in proprietà e in leasing, la sopravvenienza deve essere determinata tenendo conto, in diminuzione, anche della quota capitale dei canoni, già pagati, indeducibile poiché riferibile al terreno.