Il Dpr 633/72 prevede, quale principio generale, l’esenzione Iva per le operazioni immobiliari.
Nell'esenzione possono ricadere anche le cessioni effettuate dalle imprese di costruzione: infatti, a seguito delle modifiche introdotte dal D.L. 223/2006, la possibilità di applicare l’imposta era limitata alle vendite effettuate entro 4 anni dal termine della costruzione. Con la L. n. 220/2010 il termine e' stato allungato di un anno, quindi per le cessioni effettuate dal 01/01/2011, e' di 5 anni dal termine dei lavori il periodo entro il quale le operazioni scontano l’Iva.
Il superamento del periodo quinquennale determina, al momento della vendita dell’immobile, molteplici conseguenze in capo al cedente, tra cui, secondo la R.M. n. 112/E del 2008, l’applicazione del pro-rata generale di cui all’art. 19, co. 5, D.P.R. 633/72 e la rettifica della detrazione di cui all’art. 19-bis2.
Il problema, in questo periodo di crisi in particolare, e' naturalmente maggiormente sentito per gli immobili abitativi per la cui cessione non è consentito applicare l’Iva su opzione del cedente.
Il soggetto che cede l'immobile in regime di esenzione dovrebbe:
- applicare il pro-rata generale di detraibilità su tutti gli acquisti dell’anno in cui è avvenuta la cessione
- recuperare l’Iva detratta in relazione al fabbricato ceduto per gli anni mancanti al compimento del decennio (ex art. 19-bis2, co. 6)
- rettificare l’Iva detratta in relazione agli altri beni ammortizzabili in caso di variazione della percentuale di pro-rata in misura superiore a 10 punti
Con la Risoluzione 112/E del 2008 quindi l’Agenzia delle Entrate ha ritenuto che il regime di esenzione determini non solo la rettifica dell’Iva detratta sugli acquisti inerenti alla costruzione del bene ceduto, ma anche la rettifica di altri beni ammortizzabili nonché l’applicazione del pro-rata generale per gli acquisti dei beni effettuati nell’anno in cui è avvenuta la cessione.
Tale impostazione e' stata criticata dal Consiglio nazionale dei Dottori Commercialisti che con un documento giungono alla conclusione per cui, contrariamente al parere assunto dall’Agenzia delle Entrate, l’effettuazione di una cessione esente da parte di un’impresa di costruzione o di ristrutturazione immobiliare non comporta la determinazione di un pro-rata generale di detraibilità, quanto piuttosto una specifica rettifica della detrazione dell’imposta sugli acquisti a suo tempo detratta, secondo modalità tali da non determinare in capo al contribuente la restituzione dell’imposta in misura diversa da quella originariamente detratta.