Locazioni di fabbricati abitativi imponibili a IVA

In base a quanto disposto dal DL 83/2012, inoltre, dal 26 giugno 2012 è prevista l’aliquota agevolata del 10%L’art. 10, primo comma, n. 8) del DPR n. 633/1972 dispone, per le locazioni di fabbricati, un generale regime di esenzione IVA, salvo codificate eccezioni.

Il novero delle eccezioni è stato recentemente oggetto di rilevanti modifiche, a seguito delle previsioni introdotte dall’art. 9 del DL n. 83/2012 convertito.
In particolare, a partire dal 26 giugno 2012 sono imponibili ad IVA le seguenti operazioni:
- locazioni, con opzione, di fabbricati abitativi effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all’art. 3, comma 1, lett. c), d) ed f), del Testo Unico dell’edilizia di cui al DPR n. 380/2011;
- locazioni, con opzione, di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali come definiti dal DM 22 aprile 2008;
- locazioni, con opzione, di fabbricati strumentali che, per le loro caratteristiche, non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni.

Si ricorda che, per fabbricati abitativi, s’intendono gli edifici a destinazione abitativa classificati o classificabili nelle categorie catastali da A/1 a A/11, esclusa la A/10.

Per “alloggio sociale” s’intende, invece, l’unità immobiliare adibita ad uso residenziale in locazione permanente, che svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato. Rientrano in tale definizione gli alloggi realizzati o recuperati da operatori pubblici e privati, con il ricorso a contributi o agevolazioni pubbliche (esenzioni fiscali, assegnazione di aree od immobili, fondi di garanzia, agevolazioni di tipo urbanistico), destinati alla locazione temporanea per almeno otto anni e anche alla proprietà.

In ordine ad entrambe le fattispecie di locazioni di fabbricati abitativi imponibili ad IVA, è, inoltre, prevista, dal 26 giugno 2012, l’applicazione dell’aliquota agevolata del 10%, a norma del n. 127-duodevicies) della Tabella A, parte III, allegata al Decreto IVA, come sostituito dall’art. 9, comma 1, lett. c) del DL n. 83/2012.

È bene far presente che, alla luce della normativa in vigore, sono comunque esenti da IVA le locazioni di abitazioni non costituenti “alloggi sociali” realizzate da soggetti diversi dalle imprese costruttrici/ristrutturatici.

Anche le locazioni e gli affitti di fabbricati strumentali sono considerati dal legislatore, in linea generale, operazioni esenti.
Rientrano tra i fabbricati strumentali che, per le loro caratteristiche, non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, gli immobili appartenenti alle categorie catastali B, C, D ed E, nonché i fabbricati classificati o classificabili nella categoria A/10.
Quel che rileva, dunque, in ordine all’individuazione in materia di IVA degli immobili strumentali, è il presupposto della loro “strumentalità per natura”, mentre non assume alcun valore a tal fine quello della “strumentalità per destinazione” che, invece, può connotare l’immobile ai fini delle imposte sui redditi.

Ebbene, per queste operazioni, il DL n. 83/2012, in vigore dal 26 giugno 2012, ha mantenuto l’applicazione di un generale regime di esenzione da IVA, il quale può essere, tuttavia, derogato, in ogni caso, mediante apposita opzione per l’imposizione.

Per i fabbricati strumentali, possibile l’opzione per l’imponibilità
Ne consegue che, a partire da tale data, gli operatori economici avranno completa libertà di scelta circa il regime applicabile alle locazioni di fabbricati strumentali per natura (esenzione o imponibilità).
L’opzione per l’imponibilità della locazione sarà effettuata soltanto se vi è una reale convenienza da parte del contribuente: ciò avviene nella maggior parte dei casi, ma vi sono anche delle ipotesi in cui non si ha interesse all’esercizio della stessa, come nel caso di locazione di un immobile acquistato da privato.
Fonte: Eutekne